Säker slutbesiktning av din tillbyggnad – det här kontrolleras

En genomtänkt slutbesiktning säkerställer att din tillbyggnad uppfyller avtal, byggregler och funktionskrav. Här får du en praktisk genomgång av vad som ska vara klart, vad som kontrolleras på plats och hur du följer upp brister. Guiden passar både villaägare och förvaltare.

Vad är en slutbesiktning och varför behövs den?

Slutbesiktning är en oberoende granskning av entreprenaden när arbetet är färdigt. En certifierad besiktningsman går igenom handlingar och byggnaden för att bedöma om tillbyggnaden uppfyller kontrakt, ritningar, kontrollplan och gällande krav i bland annat Boverkets byggregler (BBR). Resultatet dokumenteras i ett besiktningsutlåtande.

Besiktningen är viktig av två skäl. Dels markerar den överlämnandet från entreprenör till beställare, med start på garantitid. Dels upptäcks brister i tid, innan de leder till skador eller kostsamma ingrepp. Upptäckta fel ska åtgärdas inom avtalad tid och kan följas upp i en efterbesiktning.

Förberedelser: handlingar och egenkontroller

En väl förberedd slutbesiktning sparar tid och minskar risken för missar. Se till att handlingar och egenkontroller finns framme, och att entreprenören har gjort nödvändiga funktionsprovningar innan besiktningsdagen.

• Bygglov, startbesked och kontrollplan med signering från kontrollansvarig (KA).
• Relationsritningar (as-built) för arkitektur, el, VVS och ventilation.
• Egenkontroller och intyg: fuktkontroller, tryckprovning av vatten/avlopp, täthetsprovning av klimatskal, ventilationsinjustering, elinstallationsintyg.
• Protokoll från provning i våtrum enligt gällande branschregler för tätskikt.
• Produkt- och materialintyg där det behövs, till exempel brandklassning och CE-märkning.
• Drift- och underhållsinstruktioner för ventilation, värme, golvvärme, pumpar, avfuktare och liknande.

Checklista vid platsbesök

Besiktningsmannen går systematiskt igenom tillbyggnaden, både utvändigt och invändigt. Följ gärna med och anteckna. Nedan är centrala kontrollpunkter.

• Grund och stomme – synliga sprickor, sättningar, korrekt infästning mot befintligt hus, raka väggar och nivåer. Kontroll av isolering där det är åtkomligt.
• Klimatskal (tak, fasad, fönster, dörrar) – täthet i skarvar och genomföringar, korrekt monterade plåtbeslag och fönsterbleck, fungerande droppnäsa, rätt lutning och tätning vid anslutningar mot det befintliga huset.
• Fukt och täthet – fuktmätning i riskkonstruktioner innan dolda utrymmen stängts, visuella tecken på läckage, korrekt ångspärr, tätning runt genomföringar. Betong- och träkonstruktioner ska ha tillräckligt låg fukt enligt materialleverantörernas anvisningar.
• Invändiga ytskikt – jämnhet, sprickor och missfärgningar på väggar och tak, fogning runt lister och karmar, att golv ligger plant och att rörgenomföringar är rensågade och tätade.
• Våtrum – fall mot golvbrunn, rensbar brunn, manschett och tätskikt uppdragna enligt anvisning, tätning vid tröskel, tät anslutning mot väggar och genomföringar. Dokumentera med foton.
• VVS – tryckprovade vattenledningar, täta avloppsanslutningar, korrekt luftning av radiatorer, fungerande golvvärme, isolerade rör i kalla utrymmen, backventiler och skvallerrör där det krävs.
• Ventilation – projekterade luftflöden, korrekt placering av till- och frånluftsdon, injusteringsprotokoll, rena filter och fungerande frånluft i våtrum och kök. Dragtest med papper kan ge en snabb indikation.
• El och belysning – intyg från behörig installatör, fungerande jordfelsbrytare, korrekt märkning i central, skyddade kablar och täta dosor vid våtrum.
• Brand och säkerhet – täta brandcellsgränser där det krävs, rätt dörrklassning mot garage eller kallförråd, brandvarnare monterad, nödutgångar fria.
• Detaljer och funktion – fönster och dörrar öppnas/stängs utan friktion, låsning fungerar, trösklar och trappor uppfyller mått, räcken sitter stabilt.

Vanliga brister vid tillbyggnader

Vissa fel återkommer ofta och bör kontrolleras extra noga. Många orsakas av bristande fuktsäkring, slarv med anslutningar mot befintlig byggnad eller otillräcklig koordinering mellan yrkesgrupper.

• Otäta anslutningar mellan ny och gammal fasad som leder till inträngande vatten.
• Felaktig lutning på tak eller balkong som ger stående vatten.
• Bristande drevning och tätning runt fönster och dörrar, med drag och fuktrisk som följd.
• Våtrum med otillräckligt fall, felplacerade brunnar eller saknade manschetter vid rör.
• Ventilation som inte är injusterad, vilket ger kondens, luktproblem och dålig komfort.
• Köldbryggor vid syllar och balkar som ger kalla golv och högre energiförbrukning.
• Elinstallationer utan korrekt avslut eller märkning, särskilt vid utökningar av centralen.
• Avsaknad av drift- och underhållsinstruktioner, vilket försvårar skötseln.

Efter besiktningen: åtgärder och uppföljning

Besiktningsutlåtandet listar godkända delar, eventuella fel och vem som ansvarar för åtgärd. Säkerställ att entreprenören lämnar en tydlig åtgärdsplan med tider och metod. Dokumentera utförda åtgärder med foton och kompletterande intyg. Vid behov bokas efterbesiktning för att kontrollera att brister är avhjälpta. Garantitiden startar normalt vid godkänd slutbesiktning; notera även vad som omfattas av funktions- och materialgarantier i avtalet.

Tänk framåt: gå igenom drift- och underhållspunkter, som filterbyte i ventilation, kontroll av plåtbeslag och rensning av hängrännor. Sätt en årlig påminnelse för att kontrollera fogar, målade ytor och tätningar runt fönster. Om du planerar framtida renovering, ombyggnad och tillbyggnad är det klokt att spara alla besiktningsprotokoll och relationshandlingar – de underlättar projektering och minskar risk för dolda fel.

Tips för beställaren: så styr du processen

Utse besiktningsman i god tid och boka preliminärt datum när slutskedet närmar sig. Be entreprenören bekräfta att egenkontroller är klara och att byggnaden är städad och åtkomlig. När du deltar i besiktningen, fokusera på funktion och fuktutsatta delar. Fråga hur avvikelser ska åtgärdas och hur de verifieras, till exempel med ny fuktmätning eller injusteringsprotokoll.

• Använd en enkel checklista på plats och bocka av rumsvis.
• Fotografera detaljer och märk bilder med rum och position.
• Acceptera inte “tillfälliga lösningar” i våtrum eller klimatskal.
• Begär skriftlig återkoppling på varje punkt i utlåtandet.